文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zh上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费ú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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